Аргументация по вопросу ОСС.

Многие из нас используют для повышения комфорта проживания часть общественных территорий, т.н. мест общего пользования, или МОП. Давайте поговорим о том, как пользование такими МОП сделать легальным и цивилизованным.

Модераторы: ПалычМЗ7, Модераторы

Ответить
Аватара пользователя
Anri
Сообщения: 1607
Зарегистрирован: 03 янв 2016, 14:12
Откуда: Москва
Контактная информация:

Аргументация по вопросу ОСС.

Сообщение Anri » 24 ноя 2019, 23:56

Нам необходимо для завершения процесса "узаконивания" шкафов получить разрешение от наших соседей на общем собрании собственников для использования мест общего пользования для тех или иных целей. Давайте посмотрим законодательную базу.

В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Квартира и доля в общем имуществе многоквартирного дома, рассчитанная по правилам п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляют собой сложную вещь. Выделение доли в общем имуществе в натуре невозможно.

Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также наиболее подробно расшифрован в разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Отметим, что эти перечни не носят исчерпывающий характер. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет - по проектной документации на жилой дом.

В п. п. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрены следующие варианты использования общего имущества:
- уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции;
- передача объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам.
Если речь идет об использовании общего имущества самими собственниками квартир (машиномест), не сопряженном с присоединением, включением площади таких помещений в общую площадь жилого помещения (машиноместа), то ситуация представляется не столь однозначной, поскольку используемые площади из состава общего имущества не исключаются, изменяется только порядок их эксплуатации.

Это важно! В нашем случае не предполагается присоединение части общего имущества к площади жилого помещения одного из собственников, оно сохраняет свое служебное назначение и режим общей долевой собственности.

Как уже отмечалось, общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам. Под использованием общего имущества понимается одно из трех правомочий, составляющих наряду с владением и распоряжением право собственности, направленное на извлечение полезных свойств вещи. Передача общего имущества в пользование иным лицам допускается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. По буквальному толкованию жилищного законодательства речь идет о передаче иным, не являющимся собственниками помещений в данном доме лицам.

Таким образом, возникшие правоотношения не могут регулироваться по правилам, изложенным в п. п. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, правовое регулирование подобных ситуаций должно основываться на п. 2 ст. 36 ЖК РФ. Данная норма гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Общее имущество собственников многоквартирного дома представляет собой общую долевую собственность, хотя и с особенным правовым режимом. Следовательно, общее правовое регулирование данного вопроса осуществляется ГК РФ, а специальное - ЖК РФ.

Лирическое отступление... Почему нельзя передать эти квадратные метры МОПов в аренду за деньги. Несмотря на то что пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ допускает сдачу в аренду или передачу иных прав на общее имущество в многоквартирном доме иным лицам, данная норма не подлежит применению при решении вопроса о порядке использования собственниками частей общего имущества дома. Лица, использующие общее имущество или намеревающиеся его использовать, наделены правом собственности на данное имущество в силу закона, то есть обладают наивысшим и абсолютным правом. Субъекты уже наделены всеми необходимыми правомочиями по использованию данного имущества.

Итак, первичное основание - право собственности у нас, собственников, использующих части общего имущества, имеется. Но ввиду особого характера права собственности (общая долевая) необходимо получить вторичное основание - согласие иных сособственников на такое использование.

Определение порядка использования общего имущества собственниками, а также запрещение или одобрение осуществляемого использования находятся в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Возникает вопрос о количестве голосов, необходимых для принятия подобного решения на общем собрании собственников. Исходя из буквального толкования ст. 247 ГК РФ требуется согласие 100% голосов: пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников.
Однако такой подход делает получение согласия и использование части общего имущества собственниками на легальных основаниях практически неосуществимыми, так как, помимо прочего, добиться абсолютной явки на общее собрание проблематично.

Выше мы определили, что руководствоваться необходимо нормами не ГК, а ЖК (в нашем случае). Вспомним, что принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам требует в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 44, п. 4 ст. 36 ЖК РФ не менее чем 2/3 голосов собственников. Следовательно, именно ЖК разрешает принятие решения о передаче общего имущества без одобрения такой передачи всеми 100% собственников.

Одновременно, важно то, то 2/3 голосов требуются для решения в отношении иных лиц. Но закон не устанавливает соотношения для собственников, которые не могут считаться иными лицами. Поэтому, на мой взгляд, для принятия решения о порядке использования части общего имущества достаточно одобрения 50% голосов.

Для правового оформления установленного общим собранием порядка использования собственниками общего имущества не требуется заключение специальных договоров, достаточно протокола общего собрания, в котором зафиксировано волеизъявление собственников. Данный вывод следует из равноправия собственников в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

И еще раз повторю... Пользование частью общего имущества не должно носить возмездный характер и никто не вправе начислять собственникам плату за пользование таким имуществом. В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ собственник жилого помещения исполняет свою обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества уже посредством оплаты содержания и ремонта жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, возложение на него обязанности по внесению дополнительной платы за пользование имуществом, принадлежащим ему, неправомерно.


Если у кого-то есть иная точка зрения, то милости просим - изложите.
Андрей

------------------------------------------
«Кто не со Мною, тот против Меня, и кто не собирает со Мною, тот расточает». Евангелие от Луки, гл. 11, ст. 23.

Ответить